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あおい

来週、初めて内覧に行くんですが……何を確認すればいいのかさっぱりわからなくて。なんとなく見るだけで終わりそうで不安です。

ゆうき

私も先日内覧したんですが、帰ってから「ここ確認しておけばよかった」ってポイントがいくつも出てきて。チェックリストがあれば違ったのかな、って。

りすけ先生

電気工事士歴30年・宅建士の私が断言します。内覧で後悔する人の9割は「何を見ればいいか知らないまま行っている」だけです。正しい項目を把握すれば、物件の本当の状態は必ず見えてきます。

内覧に行ったはいいものの、なんとなく部屋を見て終わってしまった。

入居してから「コンセントが足りない」「換気扇が古すぎた」「床が傾いていた」と気づいても、もう手遅れです。

実は、こうした後悔のほとんどは「内覧チェックリスト」を一枚持っていれば防げます。

私は電気工事士として30年以上、数百件の現場に携わってきました。

さらに宅地建物取引士として、物件の法的リスクを確認してきた経験もあります。

この記事を読み終えるころには、内覧当日に自信を持って物件を評価できるようになっています。

内覧の持ち物・事前準備チェックリスト

内覧は「準備した人が得をする」場です。

何も持たずに行くと、確認したいところが確認できないまま終わります。

当日持っていくと役立つ道具7選

私が内覧に必ず持参するのは、以下の7点です。

この7点があるだけで、内覧の「見える景色」がまったく変わります。

私も現場では、コンベックスと小型ペンライトは欠かさず持ち歩いています。

特にペンライトは、薄暗い床下点検口や換気口の奥を確認するのに絶大な力を発揮します。

内覧前に確認しておくこと3つ

当日だけでなく、内覧前の準備も重要です。

1. 物件の築年数・構造をメモしておく（木造・RC・鉄骨で確認項目が変わる）
2. 間取り図を事前にダウンロードして印刷（当日その場で寸法を書き込める）
3. 過去のリフォーム履歴を不動産会社に事前質問（何を改修済みか把握しておく）

「なんとなく見た」から「証拠と記録を持って判断した」に変えるだけで、後悔のリスクは大きく下がります。

電気設備チェックリスト｜電気工事士が重要視する10項目

ここがこの記事の核心です。

一般の内覧ガイドには、電気設備の専門的な確認方法はほとんど載っていません。

30年間の現場経験から見えてきた「欠陥電気設備のサイン」を、すべてお伝えします。

りすけ先生

電気設備の問題は、入居後に発覚すると修繕費が数十万円になることもあります。内覧のうちにしっかり確認しておきましょう。

分電盤（ブレーカー）の状態を必ず確認する

分電盤は「建物の電気の司令塔」です。

ここを見るだけで、電気設備の世代・容量・安全性が一目でわかります。

私も内覧に同席するときは、まず真っ先に分電盤に向かいます。

• アンペア数が30A以下の場合は容量不足の可能性あり（現代の生活には50〜60Aが一般的）
• ブレーカーが「古いナイフスイッチ型」の場合はリフォーム必須
• 漏電ブレーカーが設置されているか確認（築古物件では未設置のことも）
• 各回路にラベル（「キッチン」「エアコン」など）が記載されているか

分電盤が古ければ古いほど、将来の電気工事費がかさんでいきます。

コンセントの数・位置・種類を数えて記録する

コンセントの少なさは、入居後の最大のストレスになります。

テレビ・冷蔵庫・洗濯機・エアコン・充電器だけでも、1部屋に4〜6口は必要です。

• 各部屋のコンセント口数を数える（2口×2箇所では足りないことが多い）
• アース付きコンセントが洗濯機置き場・キッチンにあるか
• USB対応コンセント・200Vコンセントの有無を確認
• コンセント位置が家具配置の邪魔にならないか確認

「タコ足配線で乗り切ろう」は、火災リスクに直結します。

コンセントが少ない物件は、増設工事の費用も織り込んで判断してください。

照明・換気扇の動作をその場で実際に確認する

内覧では必ずスイッチを入れて、実際に動くか確認してください。

• すべての照明スイッチをオン・オフして動作確認
• 換気扇を作動させて異音・振動がないか確認
• キッチン換気扇フードの汚れ・油膜の状態
• 浴室乾燥機・24時間換気システムの動作確認

換気扇が動かないまま放置すると、湿気がたまりカビの原因になります。

アース端子の有無は「感電リスク」に直結する

アース線とは、洗濯機や電子レンジに取り付ける「緑・黄色の細い線」のことです。

感電事故を防ぐための大切な設備ですが、築古物件では設置されていないことがあります。

• 洗濯機置き場のコンセントにアース端子があるか
• キッチンの食洗機・電子レンジ置き場にアース端子があるか
• アース端子がない場合は後付け工事の費用を交渉材料にできる

アース工事は後付けも可能ですが、費用は1〜3万円ほどかかります（2024年時点の目安）。

室内チェックリスト｜水回り・床・壁・天井

電気設備の次は、水回りと内装の確認です。

水回りは修繕費が最もかさみやすい箇所。入居後に「水漏れがあった」とならないよう、丁寧に見ていきましょう。

キッチン・洗面台・トイレの水回りを実際に動かす

水回りは「実際に水を流して確認する」のが鉄則です。

私も現場調査では、必ず水を出して流れる速さと音を確認します。

• 蛇口をひねって水圧が十分か確認（細い水しか出ない場合は配管が詰まっている可能性）
• 排水の流れが遅くないか（詰まりや勾配不良のサイン）
• シンク下の収納を開けて配管まわりに水染み・腐食がないか確認
• トイレのタンク・便器のひび割れ・水漏れの有無
• 洗面台下の排水管の状態を確認
• 浴室の床・壁にひび割れや黒カビがないか

「なんとなく臭う」は配管の問題のサインです。軽視しないでください。

床・壁・天井の状態をスマホで撮影しながら確認する

内装の状態は、写真で記録しながら確認するのがおすすめです。

• 床を歩いて「きしみ音」がないか（木造の場合は束石の劣化サイン）
• 壁紙のはがれ・黄ばみ・黒ずみの有無（カビの可能性）
• 窓枠・サッシまわりの結露跡・水染みの有無
• 天井にシミや変色がないか（雨漏りの跡）
• 部屋の隅の状態（ホコリの蓄積跡・害虫の痕跡）

床のきしみは「気になるけど大丈夫かな」と放置しがちです。

でも放置すると床材の交換が必要になり、大きな出費につながります。

戸建て内覧チェックリスト｜外構・屋根・基礎

戸建てでは、建物の外側も必ず見てください。

基礎や屋根の問題は、後から発覚すると数百万円の修繕費になることがあります。

基礎・外壁のひび割れは「幅」と「方向」で判断する

基礎のひびは「あるかどうか」より「どんなひびか」が重要です。

現場で30年見てきた私の判断基準をお伝えします。

• 幅0.3mm未満の縦ひびは乾燥収縮によるもので比較的問題なし
• 幅0.3mm以上・水平ひび・斜めひびは構造的な問題の可能性あり（専門家への相談を推奨）
• 外壁の目地（シーリング）のひび割れ・浮きの有無
• 外壁塗装の剥がれ・チョーキング（触ると粉がつく）の有無

「ちょっとひびがあるだけ」と軽視するのは危険です。専門家への確認を怠らないでください。

屋根・雨樋の状態を地上から目視で確認する

屋根は上から見られないので、地上から目視できる範囲で確認します。

• 雨樋の取り付けが外れていないか・歪んでいないか
• 軒先・屋根材の破損・ズレがないか（双眼鏡があれば便利）
• 雨樋の出口に落ち葉・ゴミが詰まっていないか
• 屋根裏に点検口があれば開けて内部を確認

屋根のトラブルは、雨漏りが起きてはじめて発覚することが多いです。

インスペクション（建物状況調査）を依頼すれば、専門家が詳しく調査してくれます。

マンション内覧チェックリスト｜共用部・管理状況

マンションは「専有部分（自分の部屋）」だけでなく、「共用部分」の状態も物件の価値を左右します。

内覧では居室だけでなく、エントランスから駐輪場まで全体を見て歩いてください。

修繕積立金の残高と管理体制を必ず確認する

マンション購入でよくある後悔のひとつが「管理費・修繕積立金が想定より高かった」です。

• 修繕積立金の残高を不動産会社に確認（少なすぎると将来一時金が発生する可能性）
• 長期修繕計画書が作成されているか
• 管理会社の変更履歴がないか（頻繁に変わる場合は管理状況が悪い可能性）
• 管理組合の議事録を見せてもらえるか確認

共用設備の状態はエントランスから確認する

私の経験では、共用部が汚いマンションは「住民の意識が低い」か「管理が行き届いていない」かのどちらかです。

• エントランスや廊下の清掃が行き届いているか
• ゴミ置き場の清潔さ・分別ルールの徹底具合
• 駐車場・駐輪場の空き状況と管理状態
• エレベーターの点検ステッカーが貼られているか
• 宅配ボックスの設置有無

共用部の状態は、住民のモラルと管理体制を映す鏡です。

👉 あわせて読みたい：電気工事士の工具おすすめ一覧【30年プロが厳選】手工具・電動工具・安全用品まで完全ガイド

宅建士が必ず確認する法的チェックポイント

物件の物理的な状態だけでなく、法律的な確認も欠かせません。

宅地建物取引士として、私が内覧時に必ずチェックする「法的リスクポイント」を紹介します。

りすけ先生

法的な確認漏れは、入居後では取り返しがつかないこともあります。重要事項説明書は必ず読み込んでください。

重要事項説明書で必ず確認する3つのポイント

重要事項説明書（重説）は、物件に関するすべての法的情報が詰まった書類です。

難しい言葉が並んでいますが、最低限この3点は自分でも確認してください。

1. ハザードマップの記載：水害・土砂災害・地震リスクの説明があるか。2020年8月の宅建業法改正で説明が義務化されました（国土交通省・2020年8月改正）
2. 瑕疵担保保険の有無：既存住宅では加入しているか確認
3. 接道義務の確認：再建築が可能かどうか。「再建築不可」の物件は将来の売却が難しくなります

用途地域・建ぺい率・容積率を内覧前に調べておく

「将来、増築したい」「周囲の環境が変わらないか不安」なら、必ず確認が必要です。

• 用途地域によって「工場が建てられる地区か」「商業施設が来る可能性があるか」が変わる
• 建ぺい率・容積率が低い土地は増築の余地がある一方、隣に大きな建物が建つ可能性も
• 市区町村のハザードマップと照合して浸水リスクを確認

これらの情報は、国土交通省の「重ねるハザードマップ」や各市区町村のサイトで無料で確認できます。

不安な点は、宅建士や司法書士などの専門家にご相談ください。

👉 あわせて読みたい：電気工事士の年収【30年プロの本音】2種・独立・1000万円の現実を解説

内覧に役立つグッズ5選【現場で使っているもの】

「道具があれば、素人でもプロに近い確認ができる」のが内覧の面白いところです。

私が現場でも愛用している、内覧に役立つ5つのアイテムを紹介します。

①コンベックス（巻き尺）：寸法確認の絶対必需品

間取り図の数字だけではわからない「実際の広さ感」を体感するために使います。

冷蔵庫・洗濯機の搬入経路が確保できるかを確認するのに必須のアイテムです。

＼現場のプロも使う・5.5m対応コンベックス／

②ペンライト：暗い場所の確認に欠かせない

床下点検口の内部・換気口の奥・クローゼット上部など、照明が届かない場所を確認するのに使います。

スマートフォンのライトでも代用できますが、ペンライトのほうが細い隙間まで照らせます。

＼コンパクトで明るい・内覧用ペンライト／

③水平器：床の傾きを数値で確認する

「床が傾いている気がする」を数値で確認できます。

建築基準では3/1000（1mで3mm）以上の傾きがあると要注意とされています。

スマートフォンの無料アプリでも計測できますが、実物の水平器があるとより正確です。

＼精度が高い・内覧でも使えるコンパクト水平器／

④マスキングテープ＋ペン：気になる箇所に即メモ

気になる箇所にテープを貼り、その場でメモを書き込む方法です。

帰宅後に写真を見返したときも、どこの箇所かがすぐにわかります。

＼気になる箇所にすぐ貼れる・内覧マーキング必携セット／

⑤方位磁針（コンパス）：日当たりを数字で把握する

「南向き」と書いてあっても、実際の日当たりは建物の向きと周辺環境によって変わります。

スマートフォンのコンパスアプリでも十分ですが、方位磁針が1つあると内覧がさらに充実します。

＼スマホ不要・コンパクトで正確な日当たり確認に／

よくある質問｜内覧チェックリストのQ&A

内覧に行く前に疑問になりやすい点をまとめました。

内覧は何回行ってもいいですか？

2〜3回行くのがおすすめです。1回目は全体の雰囲気を確認し、2回目はこのチェックリストを使って細かく確認しましょう。「まだ決めていないけど気になる」という段階でも再訪は大歓迎です。購入意思が固まってからも、より冷静に判断するためにもう一度訪れることをおすすめします。

内覧の所要時間はどのくらいですか？

戸建ては1〜1.5時間、マンションは30〜60分が目安です。チェックリストを使いながら確認する場合は、少し多めに時間を取りましょう。「時間をかけすぎて申し訳ない」と思う必要はありません。大きな買い物ですから、納得するまで確認してください。

インスペクション（建物状況調査）は必要ですか？

中古物件、特に築20年以上の戸建てを購入するなら強くおすすめします。費用は5万〜10万円程度ですが、後から100万円単位の修繕費が発生するリスクを考えると安い保険です。2018年の宅建業法改正から、売主への説明義務が生じています（国土交通省）。

内覧で「1つだけ確認するなら」何を見ればいいですか？

電気工事士として答えるなら「分電盤（ブレーカー）の状態」です。アンペア数・漏電ブレーカーの有無・年代がひと目でわかります。宅建士として答えるなら「ハザードマップとの照合」。この2点だけで、物件の電気的安全性と自然災害リスクの大部分が見えてきます。

新築物件でもチェックリストは必要ですか？

必要です。新築でも「コンセントの数・位置が使いにくい」「換気扇の音が大きい」「日当たりが図面と違う」といった問題は起こります。特に入居前の内覧（完成内覧）では、このチェックリストを持参して確認することをおすすめします。

今日からできること｜内覧前の3ステップ

記事を読んだだけで終わらせないために、今すぐ行動できることをまとめました。

りすけ先生

道具を一つ持っていくだけで、あなたの内覧は「なんとなく見ただけ」から「証拠を持った判断」に変わります。準備した分だけ、後悔しない物件選びに近づいていきます。

まとめ｜内覧チェックリストで後悔ゼロの物件選びを

この記事では、電気工事士×宅建士の視点から、内覧チェックリストの重要30項目を解説しました。

• 📋 事前準備：コンベックス・ペンライト・方位磁針など7点の道具を用意する
• ⚡ 電気設備：分電盤・コンセント・換気扇・アース端子の4ポイント（10項目）
• 🚿 水回り・内装：実際に水を流して確認・床壁天井を写真で記録
• 🏠 戸建て外構：基礎のひび割れの幅と方向・屋根と雨樋を目視確認
• 🏢 マンション：修繕積立金の残高・共用部の管理状態を重点確認
• ⚖️ 法的確認：重要事項説明書・ハザードマップ・接道義務の3点

30年間、電気工事の現場で「入居後に発覚する欠陥」を何度も目にしてきた私がいえること。

内覧で後悔した人と後悔しなかった人の差は、たった一枚のチェックリストを持っていたかどうかだけです。

この記事が、あなたの「納得のいく物件選び」へのきっかけになりますように。

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